Obligaciones de antiguo propietario y nuevo adquirente de la vivienda en el pago de cuotas. Afección real

17 de enero de 2019

Planteamiento
El propietario de una vivienda tiene varios recibos pendientes, correspondientes a los últimos 4 años. La junta de propietarios declaró líquidos los mismos y se interpuso un procedimiento monitorio para su reclamación. La demanda de monitorio no se notifica por imposibilidad de localizar al propietario, si bien un tercero se ha puesto en contacto con el Administrador comunicándole su intención de quedarse con la vivienda, y pagar únicamente la deuda del año en curso y la del inmediatamente anterior. ¿El adquirente de la vivienda tiene derecho a pagar sólo la deuda del año en curso y la del inmediatamente anterior o también se le puede reclamar la totalidad de la deuda? ¿Debe seguir la comunidad, el monitorio contra el antiguo propietario exigiéndole el resto de deuda? ¿Dónde termina la responsabilidad del antiguo propietario y dónde empieza la del nuevo?

Respuesta
El pago de las cuotas de comunidad es una obligación de naturaleza personal que sigue al propietario que abandona el inmueble, por transmisión, como deudor de aquellos importes no satisfechos en su totalidad. Ahora bien, como una obligación no de naturaleza personal, sino ligada a la propiedad del piso, la LPH establecer una “garantía legal” afectando el piso -es decir, haciendo al piso responsable- de las cantidades no pagadas por el anterior propietario por el año en curso y el anterior a la fecha de venta. Dicha obligación, dispuesto en el art.9.1. e) supone que la afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior y que, por ello mismo, no es su deuda personal. El nuevo adquirente de la vivienda tiene la obligación de pagar la deuda del año en curso y la del inmediatamente anterior sin que se le pueda reclamar la totalidad de la deuda. El cómputo del último año y la parte vencida de la anualidad corriente, debe ser realizado partiendo de la fecha de la adquisición por el nuevo propietario, teniendo en cuenta la interpretación auténtica que el legislador ha querido dar. Ahora bien, la comunidad podría seguir el monitorio contra el antiguo propietario exigiéndole la deuda.